فصل طلايي و پررونق اجاره ها در پيش است و از حالا بسياري از مستاجران در تب و تاب هستند تا خانه مورد نظرشان را پيدا و با تمام شدن امتحانات مدارس اسباب کشي خود را شروع کنند. اگر شما هم مثل ما جزو اقشار مستاجر جامعه هستيد، مي دانيد که براي اجاره خانه جديد بايد گام هاي زيادي برداريد و از پيچ و خم هاي زيادي عبور کنيد.

پيدا کردن خانه جديد و بستن قرارداد تنها قدم اول اين راه پر پيچ و خم است و کارهاي کوچک و ريز بسياري را بايد انجام دهيد که در نگاه اول به چشم شما نمي آيد. از چه مدت قبل از اجاره خانه جديد بايد موضوع تخليه را با موجر قديمي خود در ميان بگذاريد؟ وديعه خود را چه زماني از موجر قديمي خود پس بگيريد و به موجر جديد دهيد؟ مقدار دقيق کميسيون چقدر است؟ براي اسباب کشي چه نکاتي را بايد رعايت کرد و آيا استفاده از موسساتي که لوازم را بسته بندي مي کنند به صرفه است؟


نظافت، رنگ کردن و ساير اقدامات خانه اجاره اي جديد را به چه صورت بايد انجام داد؟ هفت صبح قصد دارد در سلسله گزارش هاي دنباله دار خود به اين سوالات و هزاران سوال ديگر پاسخ دهد تا اجاره نشين ها بتوانند با خواندن اين راهنماي گام به گام از مشکلات خود قدري بکاهند.

قدم اول، تخليه خانه قبلي

اجاره نشين ها براي آنکه خانه جديد خود را اجاره کنند بايد قدم هاي زيادي را بردارند. براي آن که از کليشه هاي مرسوم به دور باشيم و بتوانيم يک راهنماي کاربردي و قابل لمس ارائه دهيم با مشاوران املاک مختلفي هم صحبت کرديم. در رابطه با نکات مهم اجاره نشيني، سيد رامين داداري که به عنوان مشاور املاک در حال فعاليت است، اين گونه توضيح مي دهد:

قبل از هر کاري بايد با موجر قبلي خود موضوع تخليه را در ميان بگذاريد تا مالک پول وديعه شما را آماده کند. معمولا يک ماه قبل از اتمام موعد قرار داد بايد تصميم خود را با مالک در ميان بگذاريد.

اگر مالک با تصميم شما موافق بود که هيچ اما بسياري از مالکان عنوان مي کنند که بايد مستاجر جديد پيدا شود تا پول وديعه را از آن فرد بگيرند و به شما بدهند. بنابراين در بسياري از او قات بايد خود را آماده کنيد که پول وديعه خود را ممکن است 10 روز تا يک ماه بعد از تخليه دريافت کنيد. اگر مهلت قرارداد تمام شده باشد مي توان از اهرم هاي فشاري مانند شوراي حل اختلاف استفاده کرد. اما به دليل طولاني بودن مراحل اداري بسياري از مستاجران و موجران ترجيح مي دهند به صورت توافقي مشکل را حل کنند.

اگر مالک خانه پس دادن وديعه شما را منوط به پيدا کردن مستاجر جديد کرده، خود شما مي توانيد اقدام به پيدا کردن مستاجر کنيد! تعجب نکنيد، اين کار بسيار مرسوم شده و بسياري از آگهي هاي اجاره روزنامه ها را خود مستاجران داده اند تا براي خانه زودتر مشتري پيدا شود.

شما ممکن است هنوز خانه قديمي خود را تخليه نکرده باشيد و بخواهيد براي اجاره خانه جديد پاي قرارداد برويد و وديعه را پرداخت کنيد. در اين طور مواقع به طور معمول موجر قديمي شما يک دوم يا يک سوم وديعه شما را پرداخت مي کند و مي توانيد آن مبلغ را به عنوان پيش پرداخت به موجر جديد پرد اخت کنيد. زماني که خانه را تخليه کرديد و خيال موجر راحت شد، بقيه پول را مي گيريد و قبل از اسباب کشي آن را به موجر جديدتان پرداخت مي کنيد.

قدم دوم؛ تنظيم قرارداد

مسلما مقدار کميسيون مهم ترين دغدغه همه افراد است. طبق قانون يک چهارم از مبلغ اجاره سهم کميسيون مشاوران املاک است که از هر طرف معامله دريافت مي شود. حواس تان باشد که برخي مشاوران املاک به صورت غيرقانوني يک دوم يا يک سوم اجاره را از طرفين دريافت مي کنند و در برخي مواقع حتي برخي آژانس هاي بالا شهر يک اجاره کامل را نيز به عنوان کميسيون دريافت مي کنند.

اگر مشاور املاکي کميسيون را بيشتر از تعرفه قانوني دريافت کند چه بايد کرد؟ در اين مواقع بايد از مشاور املاک بخواهيد که به شما رسيد دهند. مشاوران املاک البته در هر صورتي موظف هستند که به مشتريان خود رسيد بدهند و مبلغ کميسيون را به طور کامل ذکر کنند. در صورتي که از شما کميسيون بيشتري گرفته شد، مي توانيد رسيد خود را به اتحاديه ببريد و شکايت کنيد.

حواس تان باشد برخي آژانس هاي معروف مسکن که وکيل هاي درجه اولي هم دارند قبل از قرار داد و در زمان پيدا کردن خانه از شما توافقي را مي گيرند که مبلغ کميسيون را در آن بيشتر از مقدار تعرفه ذکر کرده اند. در صورت امضاي اين توافق نامه به هيچ عنوان نمي توانيد شکايت کنيد و دست تان به هيچ جا بند نيست.

برخي موجران و مستاجران بدون آن که آژانس مسکن دخالتي داشته باشد همديگر را پيدا مي کنند. تا چند سال قبل که براي عقد قراردادها به کد رهگيري نيازي نبود موجر و مستاجر به صورت دستي قراردادي را تنظيم مي کردند. در حال حاضر اما براي دريافت کد رهگيري بايد حتما به مشاوران املاک مراجعه کنيد. طبق قانون اگر آژانس املاک نقشي در پيدا کردن خانه نداشته باشد براي ثبت قرار داد و دريافت کد رهگيري بايد يک هشتم مبلغ اجاره را دريافت کند. برخي آژانس ها هم البته به صورت غيرقانوني يک ششم مبلغ اجاره را دريافت مي کنند.


توافقاتي مانند زمان تخليه، ميزان جريمه دير کرد، تضمين هاي تخليه و اجاره، پرداخت هزينه هاي مختلف خانه و ... همگي در زمان عقد قرارداد حاصل مي شوند و يک توافق غيرمنطقي مي تواند يک سال تمام با اعصاب شما بازي کند.

در قسمت قبلي راهنماي قدم به قدم هفت صبح به بررسي فوت و فن زمان تخليه خانه و نکات مهم کميسيون و تنظيم قرارداد پرداختيم.در قسمت دوم به بررسي نکاتي مي پردازيم که مستاجران بايد در زمان عقد قرارداد حسابي حواسشان را جمع کنند و از همان ابتدا سنگ هايشان را با موجران واکنند. توافقاتي مانند زمان تخليه، ميزان جريمه دير کرد، تضمين هاي تخليه و اجاره، پرداخت هزينه هاي مختلف خانه و ... همگي در زمان عقد قرارداد حاصل مي شوند و يک توافق غيرمنطقي مي تواند يک سال تمام با اعصاب شما بازي کند.

قدم سوم، جريمه ديرکرد

1 قراردادهاي قديمي که با نام سربرگ در اختيارمشاوران املاک قرار گرفته بود داراي برخي کاستي ها و نواقصي بود که باعث مي شد اختلافاتي بين موجران و مستاجران به وجود آيد. در قراردادهاي جديد ما بسياري از نواقص برطرف شده و خيال طرفين معامله راحت تر است. در متن قرارداد جاي اجرت المثل ايام تصرف يا همان جريمه دير کرد خالي است و با يک فرمول ساده محاسبه و در قرارداد نوشته مي شود.

2 قبل از هر چيز بهتر است به تشريح مفهوم اجرت المثل ايام تصرف بپردازيم. اين بند مربوط به هر طرف قرارداد است و نشان دهنده ميزان جريمه ديرکرد در تخليه و يا عدم پس دادن وديعه است. اگر مستاجر پس از مهلت اتمام تخليه، خانه را تخليه نکرد موظف است به ازاي هر روز ديرکرد جريمه تعيين شده را پرداخت کند. اگر هم موجر پس از تخليه خانه و پايان مهلت اجاره وديعه دريافتي را پس نداد او هم موظف است به ازاي هر روز ديرکرد جريمه تعيين شده را به مستاجر پرداخت کند.

3 يک نکته مهم! در اينگونه قراردادها توافق بر هر چيزي ارجحيت دارد. موجر و مستاجر معمولا ترجيح مي دهند درباره تخليه و زمان آن به توافق برسند و وارد بازي پيچيده دريافت جريمه نشوند. عرف بر اين است که هر کدام از طرفين در صورت عدم توانايي تخليه يا پرداخت وديعه از ديگري مهلت معقولي بخواهند و اين ماجرا معمولا با آرامش مي تواند حل و فصل شود.

4 اگر موضوع با دعوا حل نشد اجرت المثل ايام تصرف چگونه محاسبه مي شود؟ اجاره ماهيانه را تقسيم بر تعداد ماه و حدود 20 درصد به آن اضافه کنيد. مبلغ حاصل شده، ميزان جريمه روزانه است که بايد هر کدام از طرف ها در صورت عدول از قرارداد پرداخت کند. بر فرض اگر مبلغا اجاره ماهيانه 300 هزار تومان است، بايد روزانه 12 هزار تومان به عنوان جريمه پرداخت شود.